Đối với việc mua bán/cho thuê bất động sản, việc thẩm định giá rất quan trọng để quyết định giá cả trong giao dịch. Tuy nhiên, khá nhiều người chưa hiểu thẩm định giá là gì và các phương pháp thẩm định.
Để có trả lời cho những thắc mắc trên, đừng bỏ qua bài viết sau đây của Quản Lý Bất Động Sản.
I. Thẩm định giá là gì?
1. Khái niệm thẩm định giá
Theo Luật Giá 2012, thẩm định giá là việc tổ chức, cơ quan thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền mặt của một loại tài sản theo Bộ Luật Dân sự. Giá trị được thẩm định phải:
- Phù hợp với giá thị trường tại một thời điểm nhất định.
- Phục vụ mục đích đảm bảo tiêu chuẩn giá.
Hiểu đơn giản, thẩm định giá là sự ước tính giá trị tài sản tại thời điểm thẩm định giá. Giá trị của tài sản được xác định có thể là giá trị thị trường hoặc phi thị trường.
2. Các đối tượng áp dụng
Các quy định được áp dụng với thẩm định viên về giá hành nghề, các tổ chức và cá nhân, doanh nghiệp thẩm định giá. Các đối tượng này phải thực hiện hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật Giá và các quy định pháp luật có liên quan.
Đối với bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định và khách hàng yêu cầu thẩm định giá, phải có những hiểu biết căn bản về các tiêu chuẩn thẩm định giá và quy định. Điều này giúp đảm bảo việc hợp tác suôn sẻ với doanh nghiệp thẩm định giá.
II. Phương pháp thẩm định giá bất động sản
1. Phương pháp so sánh/so sánh trực tiếp
Phương pháp này dựa trên cơ sở giá của bất động sản có đặc điểm tương tự đã được bán trên thị trường. Đây là phương pháp được sử dụng phổ biến tại nhiều nước trên thế giới và cả Việt Nam.
Ưu điểm: Dễ áp dụng, đơn giản và được công nhận vì dựa vào giá thị trường.
Nhược điểm:
- Bắt buộc phải thu thập đầy đủ thông tin về các lịch sử giao dịch.
- Khó có thể tìm được một tài sản đang được mua bán trên thị trường giống hoàn toàn với tài sản thẩm định giá.
2. Phương pháp vốn hóa (hay còn gọi là phương pháp thu thập hoặc phương pháp đầu tư )
Phương pháp này dựa trên việc xác định thu nhập thuần trung bình hàng năm từ một bất động sản. Dựa trên việc sử dụng một tỷ suất vốn hóa phù hợp, giá trị thu nhập đó có thể được quy đổi để xác định giá trị tài sản cần thẩm định.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng.
Nhược điểm: Việc xác định tỷ suất vốn hóa đảm bảo chính xác khá phức tạp, phụ thuộc vào ý muốn chủ quan của từng cá nhân.
3. Phương pháp giá thành (hay còn gọi là phương pháp chi phí)
Phương pháp này được áp dụng để định giá những bất động sản không có, hoặc rất ít xảy ra mua bán trên thị trường (trường học, nhà thờ, bệnh viện,,…)
Dựa trên nguyên tắc thay thế bất động sản, phương pháp chi phí cho phép giả định tài sản. Có nghĩa giá trị của một tài sản hiện có, sẽ được đo bằng chi phí làm ra một tài sản tương tự cộng với chi phí xây dựng hiện hành.
Ưu điểm: Áp dụng đối với những bất động sản riêng biệt, không có dữ liệu để so sánh trên thị trường.
Nhược điểm:
- Chi phí khấu hao xây dựng mang tính chủ quan.
- Thẩm định viên về giá phải có kinh nghiệm về từng tài sản.
4. Phương pháp hạch toán (hay còn gọi là phương pháp lợi nhuận)
Phương pháp này thường được áp dụng để định giá của các bất động sản đặc biệt. Bao gồm: Khách sạn, rạp chiếu phim và những bất động sản có giá trị phụ thuộc chủ yếu vào khả năng sinh lời trong tương lai.
Phương pháp này hạch toán dựa vào sự phân tích khả năng sinh lời ước tính từ việc sử dụng. Lấy giá trị sinh lời trừ đi chi phí từ việc quản lý kinh doanh, khoản dư còn lại là thu nhập ròng hàng năm của bất động sản đó.
Ưu điểm: Đơn giản, dễ áp dụng.
Nhược điểm:
- Chỉ áp dụng đối với những bất động sản có hoạt động tạo ra lợi nhuận.
- Khó xác định lãi suất vốn hóa.
- Mức độ thu nhập thực có thể không khớp với lợi nhuận ước tính .
- Thẩm định viên cần có kiến thức chuyên sâu.
5. Phương pháp thặng dư (phương pháp phân tích kinh doanh)
Phương pháp này là một dạng của phương pháp giá thành. Thường được áp dụng cho những bất động sản không tính theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào quy hoạch, mục đích sử dụng trong tương lai.
Giá trị tài sản thẩm định được ước tính dựa vào công thức:
Giá trị tài sản thẩm định = tổng doanh thu dự kiến từ việc phát triển bất động sản – tổng chi phí phát sinh dự kiến.
Phương pháp giả định được sử dụng phổ biến để đánh giá tiềm năng phát triển bất động sản.
Ưu điểm: Áp dụng để tính toán giá trị vốn của các tiềm năng phát triển bất động sản.
Nhược điểm:
- Tất cả mọi giả định về giá bán và chi phí có thể thay đổi tùy theo tình hình thị trường.
- Cần có kỹ năng, kiến thức và kinh nghiệm để ước tính tất cả các khoản đầu tư khác nhau.
- Không tính đến giá trị của đồng tiền theo thời gian.
Trên đây là toàn bộ thông tin giải đáp cho câu hỏi đến thẩm định giá là gì, các phương pháp thẩm định giá như thế nào. Nếu bài viết hữu ích với bạn, đừng quên tiếp tục theo dõi Quản Lý Bất Động Sản để có thêm những kiến thức hữu ích trong việc giao dịch nhà đất.
