Từ cuối năm 2019 đến nay, thị trường bất động sản (BĐS) rơi vào tình trạng khó khăn khiến nhiều doanh nghiệp hụt hơi. Đói vốn, không ít ông lớn BĐS đã phải xoay sở tìm cách lách luật bán hàng, phát hành trái phiếu, hợp tác kinh doanh,…
1. Các ông lớn BĐS lách luật như thế nào?
Dự án TMS Homes Wonder World, hay còn gọi là TMS Đầm Cói được Công ty Cổ phần Tập đoàn TMS (TMS Group) quảng bá khá rầm rộ trong thời gian gần đây. Theo đó, các căn liền kề sẽ có giá từ 1 – 1.3 tỷ đồng, nhà phố thương mại có giá từ 1.9 – 5.7 tỷ đồng, biệt thự có giá từ 6 tỷ đồng trở lên. Với tiến độ thanh toán được chia thành 16 đợt bao gồm cả đặt cọc.
Thông tin rao bán không chỉ được tư vấn tại đường dây nóng của TMS Group, website của công ty mà nhiều sàn BĐS khác cũng vào cuộc như Hải Phát Land, Vạn Phúc, Đại An,… Đồng thời, bên cạnh việc tư vấn, các đơn vị cũng sẵn sàng ký hợp đồng với những khách hàng sẵn sàng xuống tiền kèm theo nhiều chính sách hấp dẫn như chiết khấu cao, cam kết lợi nhuận tới 15%/năm,…
Khi làm việc với Sở xây dựng, chủ đầu tư dự án TMS Homes Wonder World phủ nhận việc “bán lúa non” – nhận huy động vốn và cho rằng, đây là do các sàn tự triển khai.
Ngay sau đó, Sở xây dựng tỉnh Vĩnh Phúc đã ra thông báo về việc dự án TMS Homes Wonder World chưa đủ điều kiện huy động vốn và bán sản phẩm. Theo đó, trường hợp các cá nhân, tổ chức có bằng chứng về việc ký hợp đồng đặt cọc giữ chỗ mua bán sản phẩm dự án giữa chủ đầu tư và khách hàng được đề nghị cung cấp về Sở xây dựng, Sở Tài nguyên & Môi trường, Công an tỉnh, UBND huyện Yên Lạc hoặc UBND thành phố Vĩnh Yên để xem xét xử lý theo quy định pháp luật.
2. Gọi vốn lãi khủng không tưởng
Mới đây, một tập đoàn vừa được thành lập vào tháng 1/2020 có địa chỉ tại quận Cầu Giấy, Hà Nội có tên là AD Land đột ngột đưa ra thông báo chính sách cho gói hợp tác kinh doanh BĐS với cam kết lợi nhuận lên đến 35%. Hoạt động này được quảng cáo trong vòng 2 tháng và các khách hàng đều được hưởng cam kết lợi nhuận với lãi suất lên tới 35%/năm, gấp 6 – 7 lần lãi suất tiết kiệm hiện nay của các ngân hàng khi tham gia gói hợp tác kinh doanh 1 – 3 tỷ đồng.
Dự án Revex của CenGroup – Công ty Cổ phần Tập đoàn Thế Kỷ cũng cho phép khách mua góp vốn mức tối thiểu từ 1 triệu đồng, lãi cam kết 10 – 14%/năm.
Bên cạnh việc đầu tư – tài chính, hợp tác kinh doanh, một vài doanh nghiệp BĐS gần đây còn huy động vốn lãi suất cao thông qua phát hành trái phiếu. Apec Group thông qua phương án huy động 3,000 tỷ đồng thông qua trái phiếu với kỳ hạn 5 năm, lãi suất lên tới 18%/năm. Đặc biệt, nếu khách hàng lựa chọn kỳ hạn 5 năm thì lợi nhuận sẽ được nhận 1 lần duy nhất vào cuối kỳ. Điều này đồng nghĩa với việc khách hàng sẽ thu về lợi nhuận 90% tại thời điểm đáo hạn – một con số gần như là không tưởng so với việc gửi tiết kiệm ngân hàng.
Trước đó, trong tháng 4, TNR Holdings đã phát hành 2,925 tỷ đồng trái phiếu. Lượng trái phiếu này đều là loại không có tài sản đảm bảo, không chuyển đổi. Kỳ hạn trái phiếu trong vòng 60 tháng với lãi suất cố định 10.9%/năm và khách hàng được trả lãi hằng năm.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM – ông Lê Hoàng Châu cho biết, việc mời mua BĐS hay huy động vốn bằng trái phiếu thực chất là một phương thức đầu tư tài chính chứa đựng khá nhiều rủi ro. Hình thức này đánh trúng tâm lý của các nhà đầu tư luôn muốn lãi suất cao, nhất là trong khoảng thời gian dịch bệnh khiến kinh tế ngày càng trở nên khó khăn hơn.
Về bản chất, hình thức này là huy động vốn nhưng tài sản lại không thuộc quyền sở hữu của người góp vốn. Mọi ràng buộc về pháp lý chỉ dựa vào hợp đồng hợp tác giữa người góp vốn với đơn vị phát hành nên tỷ lệ rủi ro khá cao.
Ngoài ra, ông Châu cũng cho rằng, các doanh nghiệp ít khi minh bạch thông tin hay các báo cáo tài chính về việc họ dùng tiền huy động để làm gì, với mục đích như thế nào. Hơn nữa, đó đều là các thỏa thuận dân sự, hợp tác đầu tư. Lãi thì cùng chia, lỗ thì cùng chịu. Vì thế, nếu có bất kỳ rủi ro nào, cả 2 bên đều phải tự gánh và dàn xếp với nhau.
Lank Chu – Ban biên tập Quản lý Bất động sản
