“Cần đánh giá lại niên hạn sử dụng nhà chung cư để có những giải pháp kịp thời cho các dự án hết thời hạn sử dụng” – Đây là ý kiến của một số luật sư và chuyên gia về việc cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ. Bởi đây là những công trình đang tiềm ẩn khá nhiều hiểm họa khôn lường và có thể sập bất kỳ lúc nào.
Theo PGS.TS Trần Chủng – nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình xây dựng (Bộ Xây dựng) cho rằng, các công trình xây dựng ở nước ta “có sinh mà không có dưỡng”. Chính vì vậy mà các công trình đều đang xuống cấp dần theo thời gian nên cần được “thăm khám và chữa bệnh”, nhất là những khu nhà chung cư cũ đã tồn tại mấy chục năm.
1. Đặt ra thời gian sử dụng chung cư
Nhiều nhà chung cư, trước đây gọi là nhà tập thể, đang ở trong tình cảnh “sống trong sợ hãi” vì đã xuống cấp nghiêm trọng, đang được cảnh báo ở mức độ nguy hiểm nhưng chưa tìm được phương pháp xử lý thích hợp.
Cách đây khoảng 10 năm, Hà Nội đã đưa ra chủ trương cải tạo hơn 1,500 chung cư cũ trên toàn thành phố. Nhưng cho đến hiện nay, con số này chỉ dừng lại ở 20 chung cư được thực hiện như chung cư cũ trên đường Phạm Ngọc Thạch, D2 Giảng Võ,… được cải tạo và xây dựng lại mới. Nghĩa là, con số này mới chỉ được hơn 1% mục tiêu đặt ra.
Với tiến độ này này phải mất hơn 100 năm nữa, Hà Nội mới có thể cải tạo hết số lượng chung cư cũ đang tồn tại. Và điều này cũng đồng nghĩa với việc, hàng chục nghìn hộ dân vẫn phải sống trong cảnh bất an, không biết rủi ro có thể ập đến lúc nào.
Theo ông Chủng, hiện nay, hàng nghìn chung cư mới đang được xây dựng. Sau khoảng 30 – 50 năm nữa, những tòa chung cư khang trang này cũng sẽ trở nên già nua, cũ kỹ như nhà tập thể của ngày hôm nay.
Do đó, vấn đề ở đây là cần phải đặt ra thời hạn sử dụng của nhà chung cư, các vướng mắc về cơ chế pháp lý của hiện tại và mối đe dọa chúng có thể đổ sập bất kỳ lúc nào trong tương lai. Ngoài ra, các công trình này đều xuống cấp dần theo thời gian nên cần “được thăm khám và chữa bệnh” thường xuyên.
Hơn nữa, tuổi thọ của công trình cần được tính theo số năm tồn tại. Nhưng cũng không có nghĩa là đạt tới số năm thiết kế thì phải đập bỏ.
2. Coi trọng công tác bảo trì
Cũng theo PGS.TS. Trần Chủng, một công trình xập xệ hoặc xuống cấp sớm khi đã hết niên hạn sử dụng cần được đập bỏ và xây mới. Việc này không chỉ chỉnh trang lại bộ mặt đô thị mà còn đảm bảo an toàn cho sức khỏe và tính mạng của con người.
Các chuyên gia còn cho rằng, hiện nay, cách thực hiện đối với các chung cư được xây dựng từ năm 1970 ở các thành phố lớn như Hà Nội hay TP.HCM đã xuống cấp còn khá lúng túng, chưa triệt để, chưa có lối thoát.
Theo Luật sư Trần Đức Phượng thuộc Đoàn Luật sư TP. Hồ Chí Minh cho hay, theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP quy định, thời hạn sử dụng của công trình là thời gian công trình được dự kiến sử dụng, đảm bảo yêu cầu về công năng và an toàn, và được xác định theo quy định trong quy chuẩn kỹ thuật có liên quan.
Bên cạnh đó, theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định khi nhà chung cư bị hư hỏng nặng hoặc hết niên hạn sử dụng, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng, có nguy cơ sập đổ thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định.
Như vậy, khi hết niên hạn nhà chung cư, các cơ quan có thẩm quyền phải kiểm định để xác định toà nhà đó còn bảo đảm an toàn và chất lượng cho người sử dụng thì chủ sở hữu sẽ được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.
Mặt khác, theo Điều 99 Luật Nhà ở 2014 quy định, khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng thì sẽ được xử lý theo từng trường hợp cụ thể. Nếu sau khi kiểm định, chung cư đó vẫn đảm bảo an toàn sẽ tiếp tục sử dụng. Hoặc là phá dỡ cải tạo và xây dựng mới nhà chung cư nếu không đáp ứng yêu cầu. Hoặc bàn giao cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích khác.
Đối với việc xây mới nhà chung cư cũ đã được quy định tại Nghị định số 101/2015/NĐ-CP về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư. Tuy nhiên, dù có nhiều chính sách hỗ trợ như vậy nhưng lại rất khó triển khai, ít nhà đầu tư quan tâm.
Còn với trường hợp bàn giao cho Nhà nước để sử dụng vào mục đích khác thì Nhà nước phải hỗ trợ tái định cư và bồi thường cho dân cư ở đó. Nhưng số tiền bồi thường không quá nhiều khiến họ gặp nhiều khó khăn, bất cập.
Mặc dù các điều khoản, quy định là vậy nhưng vấn đề cấp thiết nhất là phải coi trọng công tác bảo trì. Khi đó, những giá trị về chất lượng chung cư mới được giữ gìn và niên hạn sử dụng được đảm bảo.
Lank Chu – Ban biên tập Quản lý Bất động sản
