Là những người từng rót số tiền lên tới cả chục tỷ đồng mua nhà phố thương mại, từng kỳ vọng sẽ thu được một khoản lời từ 8 – 12%/năm. Nhưng giờ đây, những nhà đầu tư này đang vỡ mộng vì khó sang nhượng, khó tìm kiếm khách hàng thuê shophouse.
1. Không có khách thuê, nhà đầu tư cũng khó sang nhượng
Dù đang nắm trong tay 2 căn shophouse có trị giá hơn 30 tỷ/căn nhưng anh Nghĩa – một nhà đầu tư đang sống ở quận 12 cho biết, anh đang phải xoay sở vay mượn từng tháng vì việc kinh doanh gặp nhiều khó khăn. Được biết, anh đã mua 2 căn shophouse này tại một dự án hot tại quận 2. Trước đó, anh cũng đã từng thành công và thu được khoản lợi nhuận gấp 3 lần nhờ sang nhượng một dự án shophouse ở quận Bình Thạnh. Do đó, anh rất tự tin về khoản đầu tư này. Và bản thân anh cũng cho rằng, shophouse là một bất động sản khó thua lỗ vì không ra hàng thứ cấp, nhu cầu kinh doanh lớn, nhất là tại những khu vực có dân cư sinh sống đông.
Tuy nhiên, sang năm 2019, thị trường nhà phố thương mại có dấu hiệu hạ nhiệt, cũng vì vậy mà khiến anh Nghĩa khó tìm được người mua. Để xoay dòng tiền, anh cho thuê mỗi căn với giá 3,500USD/tháng mà không có khách, giảm giá xuống còn 3,000USD/tháng nhưng cũng chỉ cho thuê được 1 căn. Nhất là với đợt dịch Covid-19 hồi tháng 4 vừa rồi, khách trả lại mặt bằng vì kinh doanh ế ẩm, không thanh toán nổi tiền thuê nhà dù anh Nghĩa đã giảm tiền thuê xuống.
Cùng tình trạng như anh Nghĩa, ông Chính – một nhà đầu tư sinh sống ở quận 2 cho biết, do chọn sai dự án mà ông không thể thu hồi lại tiền vốn, lợi nhuận cho thuê thì không đáng. Dự án mà ông đầu tư nằm ở quận 2, giá mỗi căn shophouse dao động từ 17 – 40 tỷ đồng/căn. Mặc dù lượng dân cư sinh sống đã đông nhưng các tiện ích hứa hẹn thì gần như không có. Do đó, các mặt bằng kinh doanh chỉ phục vụ lượng dân cư tại đây, không có khách vãng lai.
Ông Chính cũng nghĩ rằng, khi khu đô thị phát triển, nhiều người đến ở thì shophouse là lựa chọn thích hợp nhất. Nhưng thực tế thì việc kinh doanh chỉ phục vụ dân bản địa, họ có thói quen là sẽ vào các trung tâm thương mại để vui chơi, vào chợ dân sinh mua sắm nên ế ẩm là tình trạng chung của các shophouse tại đây. Chỉ còn vài ba căn shophouse là hoạt động, hơn 50% còn lại là cửa đóng then cài.
Ông Chính đã nghĩ đến việc bán căn nhà phố này nhưng tìm mãi không có người mua, cho thuê thì chưa đến 1 năm họ đã trả lại mặt bằng. Cuối cùng, khu này chỉ còn vài ba quán cafe, tiệm tạp hóa nhỏ, giá trị thương mại giảm dần.
2. Phải chọn shophouse có vị trí tốt
Nhiều người chọn shophouse để đầu tư cũng là có lý do của nó. Bởi vào năm 2018, thị trường nhà phố thương mại vô cùng sôi động, có tiềm năng lớn, lợi nhuận được đánh giá cao gấp 2 – 3 lần so với các loại hình khác. Giá nhà phố cũng vì vậy mà bị đẩy lên cao, thậm chí có những dự án tăng 100 – 200% giá trị thực mà vẫn cháy hàng, nhiều nhà đầu tư vẫn phải cạnh tranh gay gắt để kiếm được suất mua.
Tuy nhiên, cho đến nay, shophouse đang cho thấy khuyết điểm khi nhiều dự án không đáp ứng được giá trị thương mại, khiến sản phẩm khó cho thuê và sang nhượng.
Chia sẻ về thị trường nhà phố thương mại, một chuyên gia bất động sản cho biết, bản chất của loại hình shophouse khó có thể so sánh với nhà phố nội thành. Bởi vì lượng lưu thông kém hơn rất nhiều. Nó giống như một dạng “canteen” phục vụ nhu cầu của đối tượng sống và làm việc ở khu đô thị, tòa nhà là chủ yếu. Với hình thức phục vụ “nội bộ” như vậy, giá trị của nó cũng bị hạn chế phần nào nếu dự án không có vị trí tốt.
Nhà phố thương mại, nếu muốn kinh doanh thành công thì phải đáp ứng các tiêu chí như là căn góc, nằm trên trục đường giao thông đông đúc, tầm nhìn đẹp, có thể tiếp cận số lượng khách vãng lai lớn. Nếu không có những tiêu chí này, shophouse khó có thể phát triển được.
Ngoài ra, lợi nhuận từ việc cho thuê shophouse cũng không thực sự cao như quảng cáo. Tại TP.HCM, các shophouse từng được dự báo sẽ cho lợi tức khoảng 8 – 12%/năm, nhưng thực tế, con số này chỉ đạt khoảng 1.5 – 5%. Đây không phải là mẫu số chung của thị trường nhà phố thương mại, nhưng là thực trạng đang diễn ra ở nhiều căn shophouse đang cho thuê hiện nay.
Tất nhiên, việc kinh doanh loại hình bất động sản nào cũng tồn tại ít nhiều rủi ro. Nhưng với shophouse là loại hình cần số vốn đầu tư lớn, bạn cần phải thật tỉnh táo và suy nghĩ kỹ lưỡng. Đừng chạy theo làn sóng thị trường bởi nguy cơ bị sóng đè là rất cao.
Lank Chu – Ban biên tập Quản lý Bất động sản
