Hiện nay, trên thị trường bất động sản (BĐS), ngoài hình thức chia sẻ nhà ở cho thuê còn xuất hiện thêm hình thức chia sẻ đầu tư BĐS. Với hình thức này, nhà đầu tư có vốn mỏng có thể tham gia đầu tư BĐS theo cách chia nhỏ cổ phần. Nhưng liệu cách đầu tư BĐS này ẩn chứa nhiều rủi ro hay cơ hội?
1. Kênh tiếp cận nguồn vốn mới
Với mục đích thu hút nguồn tiền từ khách hàng, trong thời gian gần đây, nhiều doanh nghiệp tung ra hình thức đầu tư theo kiểu chia nhỏ BĐS để bán theo cổ phần. Hình thức này được áp dụng trên nền tảng công nghệ trực tuyến. Hay hiểu theo một cách đơn giản hơn, cách thức hoạt động của nó cũng như thị trường chứng khoán.
Sau khi giới thiệu việc đưa công nghệ tài chính vào BĐS, một doanh nghiệp BĐS tại Hà Nội đã giới thiệu sản phẩm đầu tư tài chính BĐS trên nền tảng ứng dụng của điện thoại di động (app).
Khi đó, nhà đầu tư có thể tham gia vào kênh gọi vốn này thông qua đăng ký và mở tài khoản tại app. App này là do chủ đầu tư phát triển. Lúc này, chỉ với số tiền tối thiểu là 100 triệu đồng, nhiều người có thể đầu tư cùng lúc vào một căn hộ.
Vào cuối kỳ hạn, nhà đầu tư có thể lựa chọn 2 hình thức để chốt lời. Một là bán lại khoản đầu tư này để thu gốc và lãi đã cam kết ban đầu. Hai là biểu quyết bán căn hộ ra thị trường để thu gốc với lãi cố định và thêm một khoản lợi nhuận từ việc bán BĐS.
Trước đó, hình thức chia nhỏ đầu tư BĐS này cũng đã xuất hiện nhưng số vốn ban đầu ít hơn, chỉ từ 1 triệu đồng. Một tài sản hoặc một BĐS cũng được chia nhỏ thành nhiều phần để nhiều nhà đầu tư tham gia. Theo đó, nhà đầu tư có thể góp vốn từ 1 triệu đến hàng chục tỷ đồng tùy vào năng lực tài chính để mua các dự án mình quan tâm. Nền tảng này cũng thực hiện kết nối các nhu cầu mua hoặc bán của các nhà đầu tư với nhau.
Dù hiện nay xuất hiện khá nhiều app nhưng nhìn chung hình thức của các app này đều là tạo tài khoản, chọn BĐS mình mong muốn, nạp tiền qua ngân hàng, theo dõi tiến độ dự án và giao dịch.
Một số đơn vị đang kinh doanh mô hình này cho hay, lãi suất khi đầu tư vào mô hình này từ 6 – 9%/năm, thậm chí có thể lên đến 14%/năm, cao hơn rất nhiều so với gửi tiết kiệm ngân hàng.
2. Nhà đầu tư còn nhiều băn khoăn
Bàn luận về hình thức chia nhỏ BĐS để huy động vốn này, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) – ông Lê Hoàng Châu cho hay, từ năm 2018, HoREA đã gợi ý Việt Nam có thể học hỏi mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain để kêu gọi đầu tư.
Theo HoREA, mô hình này nên được nghiên cứu theo hướng “chứng khoán hóa BĐS”. Cách thức thực hiện là mã hóa giá trị nhà đất bằng công nghệ Blockchain, sau đó sử dụng mã Token (chữ ký số được mã hóa) để tiến hành giao dịch gọi vốn.
Đây là mô hình đầu tư kiểu mới, có phương thức hoạt động gần tương đồng với Quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT) áp dụng công nghệ Blockchain vào lĩnh vực BĐS. Có thể coi đây là một giải pháp bổ sung và có triển vọng thay thế cho các phương pháp đầu tư BĐS truyền thống.
Ông Châu cho biết, nếu đảm bảo được các yếu tố về công nghệ và pháp lý, phương thức này có thể giúp thị trường gọi vốn linh hoạt hơn trước đây. Tuy nhiên, nó cũng tiềm ẩn khá nhiều rủi ro khi đưa thị trường BĐS vào môi trường kinh doanh mới.
Chính vì vậy, HoREA sẽ tiếp tục nghiên cứu và đề xuất sửa đổi, bổ sung Luật chứng khoán về chứng khoán hóa BĐS, quỹ đầu tư tín thác BĐS (REIT), quỹ đầu tư BĐS cũng như phòng tránh nguy cơ lừa đảo theo kiểu đa cấp trong thời gian tới để thúc đẩy mô hình gọi vốn này được áp dụng phổ biến tại Việt Nam.
Bên cạnh đó, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cũng cho biết, với hình thức mua chung BĐS truyền thống, nhiều người thân quen cùng góp vốn và cùng đứng tên chung hoặc chọn 1 người uy tín đứng tên trên sổ.
Còn hình thức chia nhỏ BĐS để huy động vốn, đa phần nhà đầu tư chỉ đưa tiền vào để đầu tư chung nên tồn tại khá nhiều rủi ro. Nhất là khi mua chung cam kết lợi nhuận thì độ rủi ro càng cao. Bởi tài sản của nhà đầu tư sở hữu không được chứng thực, cơ chế kiểm soát vốn không có, lợi nhuận có được chi trả hay không thì phụ thuộc hoàn toàn vào chủ đầu tư nên rủi ro rất lớn.
Do đó, ông Hiển nhận định: “Tiền ít vẫn có thể đầu tư, còn kèm theo cam kết lợi nhuận. Nghe thì có vẻ là lý tưởng nhưng thực chất lại không đảm bảo về nguồn vốn và tài sản của nhà đầu tư”.
Lank Chu – Ban biên tập Quản lý Bất động sản
