Mật độ xây dựng là gì không phải ai cũng hiểu rõ, nhất là những ai không làm trong lĩnh vực xây dựng. Tuy nhiên đây là vấn đề đáng quan tâm và cần có kiến thức để nắm được diện tích được phép xây dựng theo quy hoạch là bao nhiêu, tránh vi phạm quy định của pháp luật.
Trong bài viết này hãy cùng Quản Lý Bất Động Sản tìm hiểu về mật độ xây dựng và các thông tin liên quan
I. Định nghĩa mật độ xây dựng là gì?
1. Khái niệm
Bộ Xây dựng đã có những quy định bắt buộc mà công trình, dự án xây dựng nào cũng cần thực hiện theo. Dựa trên các quy định này, có 2 loại mật độ xây dựng là mật độ xây dựng thuần và gộp. Trong đó:
Mật độ xây dựng thuần được định nghĩa là tỷ lệ đất mà công trình xây dựng (nhà ở, khu chung cư,…) chiếm trên tổng diện tích của toàn bộ lô đất.
Diện tích này không bao gồm phần diện tích của những công trình bên ngoài như: các tiểu cảnh sân, bể bơi,… Ngoại trừ, sân tennis hoặc các sân thể thao chiếm phần diện tích lớn tính trên tổng diện tích đất nền.
Mật độ xây dựng gộp được tính tại những vùng đô thị căn cứ vào tỷ lệ diện tích những công trình kiến trúc tính trên tổng diện tích toàn bộ khu đất, bao gồm tất cả phần diện tích khu sân đường, cây xanh, các không gian mở kể cả khu vực mà không tiến hành xây dựng bất kỳ công trình nào trong đó.
2. Bảng mật độ xây dựng theo quy định
Để biết cụ thể mật độ xây dựng theo các quy định của Bộ Xây dựng là bao nhiêu, bạn có thể sử dụng bảng tra cứu.
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
Theo bảng quy định này thì diện tích lô đất dưới 50m2 sẽ có mật độ xây dựng là 100%, diện tích 75m2 có mật độ xây dựng 90% là tối đa. Như vậy có thể thấy với diện tích càng nhỏ thì mật độ xây dựng càng lớn và ngược lại.
Mật độ xây dựng được Nhà nước quy định cụ thể rõ ràng nhằm mục đích cân bằng sinh thái, tạo ra sự cân đối, hài hòa giữa các công trình xây dựng với cảnh quan ở xung quanh. Qua đó, hướng tới việc mang lại cho con người không gian sống lý tưởng hơn, đảm bảo hơn.
II. Tìm hiểu cách tính mật độ xây dựng
Công thức tính chuẩn theo quy định của Bộ Xây dựng:
Mật độ xây dựng (đơn vị %) = Diện tích chiếm đất của công trình kiến trúc (đơn vị m2) /Tổng diện tích lô đất xây dựng (đơn vị m2) x 100%
Trong đó:
Diện tích đất mà công trình kiến trúc chiếm sẽ được tính dựa vào hình chiếu bằng, ngoại trừ những công trình là nhà phố hay nhà liên kề có thiết kế sân vườn.
Phần diện tích này sẽ không bao gồm những công trình như là bể bơi, tiểu cảnh trang trí,… Nhưng có tính phần diện tích chiếm đất của sân tennis, sân thể thao mà được tiến hành xây dựng kiên cố, chiếm diện tích lớn.
Dựa vào công thức tính này, những người dân và chủ đầu tư có thể tự mình tính toán ra mật độ xây dựng, từ đó chủ động xây dựng theo đúng quy định.
Đối với những công trình được xây dựng với kiến trúc đặc biệt thì phía chủ đầu tư sẽ phải xin thêm cấp phép đồng thời thực hiện theo Bộ Xây dựng hướng dẫn.
III. Quy định mật độ xây dựng
Do đặc thù về quỹ đất khác nhau nên ở nông thôn và thành phố mật độ xây dựng được quy định cũng có sự khác nhau.
Tất cả mọi người có nhu cầu tiến hành xây dựng bất kỳ công trình kiến trúc nào (nhà ở, chung cư,…) đều cần xem xét kỹ càng, tìm hiểu quy định xây dựng để thực hiện theo như pháp luật đã quy định.
Ở nông thôn, đối với nhà ở riêng lẻ thì mật độ xây dựng và tầng cao tối đa được quy định như sau:
1. Quy định về mật độ xây dựng tối đa
| Diện tích lô đất (m2/căn nhà) | 50 | 75 | 100 | 200 | 300 | 500 | 1000 |
| Mật độ xây dựng tối đa (%) | 100 | 90 | 80 | 70 | 60 | 50 | 40 |
2. Quy định tầng cao tối đa
| Chiều cao lộ giới L (m) | Tầng cao tối đa |
| L 20 | 5 |
| 12 L < 20 | 4 |
| 6 L <12 | 4 |
| L < 6 | 3 |
3. Quy định đối với các thành phố lớn như sau
| Chiều cao lộ giới L (m) | Tầng cao cơ bản (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc khu vực quận trung tâm thành phố hoặc cấp quận (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu thuộc trục đường thương mại – dịch vụ (tầng) | Số tầng cộng thêm nếu công trình xây dựng trên lô đất lớn (tầng) | Cao độ tối đa từ nền vỉa hè đến sàn lầu 1 (m) | Số tầng khối nền tối đa + số tầng giật lùi tối đa (tầng) | Tầng cao tối đa (tầng) |
| (1) | (2) | (3) | (4) | (5) | (6) | (7) | (8) |
| L 25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7,0m | 7+1 | 8 |
| 20 L <25 | 5 | +1 | +1 | +1 | 7,0m | 6+2 | 8 |
| 12 L <20 | 4 | +1 | +1 | +1 | 5,8m | 5+2 | 7 |
| 7 L <12 | 4 | +1 | 0 | +1 | 5,8m | 4+2 | 6 |
| 3,5 L <7 | 3 | +1 | 0 | 0 | 5,8m | 3+1 | 4 |
| L <3,5 | 3 | 0 | 0 | 0 | 5,8m | 3+0 | 3 |
Trên đây bài viết đã làm rõ khái niệm về mật độ xây dựng là gì, cách tính cũng như quy định cụ thể mà Bộ Xây dựng ban hành. Hy vọng bạn đọc đã nắm được từ đó xây dựng công trình phù hợp với sự cấp phép của cơ quan Nhà nước, tránh vi phạm sẽ bị xử lý, ảnh hưởng đến công trình.
